Без экспертизы теперь не получится. Иркутский юрист рассказал, как суд лишил лазейки недобросовестных застройщиков

Теперь построить здание под магазин или гостиницу без пачки разрешений не выйдет

До недавнего времени некоторые застройщики ловко обходили требования закона о строительстве нежилых зданий — возводили их как частные дома, вводили в эксплуатацию, а затем переоформляли под бизнес. По такому принципу строились многие гостиницы, кафе и магазины в Иркутском районе, например в Листвянке или Хомутово. Но теперь такая лазейка работать не будет — создан судебный прецедент. Почему это важно и что изменится, рассказал в своей колонке иркутский юрист Дмитрий Кокунов. Далее — от первого лица.

Строительство — это одна из самых бурно развивающихся отраслей экономики. При этом серьезно растут объемы нежилых зданий и сооружений. Многие приступают к стройке без необходимых документов, а потом при регистрации прав или эксплуатации объектов сталкиваются со значительными проблемами.

В частности, оформить нежилые здания можно несколькими способами. Если не вдаваться в тонкости и нюансы, то в целом их можно разделить на три группы.

Первая — базовая. Она предполагает получение разрешения на строительство, а в финале — документа о вводе в эксплуатацию. Процедура отличается в зависимости от того, что именно строится, но в целом требуется разработать проект строительства, получить положительное заключение экспертизы, а затем — итоговое разрешение.

Это долго и дорого. Сложнее всего — пройти государственную экологическую экспертизу, ведь мы находимся в байкальском регионе. В среднем уходит около года, чтобы ее пройти, и она отвлекает значительные финансовые ресурсы.

Вторая процедура — ввод самовольно построенного объекта. Он для тех, кто уже начал строить без разрешения, которое никак не получить. Ввести такое здание можно только по суду. Для этого необходимо достроить объект, а затем подать в суд иск с требованием узаконить самострой.

В этом случае также проводятся экспертизы и готовятся заключения, но в рамках судебных процедур. Учитывая, что судебные строительные экспертизы могут проводить только государственные организации, где сейчас огромные очереди, срок судебного рассмотрения растягивается и часто составляет около года или даже полутора лет.

В третью группу я бы отнес все «эрзац» процедуры, например, ввод вспомогательного объекта и иные. Использование этих процедур сильно индивидуально и зависит от особенностей объекта. Но их проще всего обжаловать или подвергнуть проверкам контрольных органов.

Например, некоторые застройщики применяли процедуру, по которой строился и регистрировался обычный частный дом. Затем его переводили в статус нежилого. Так можно было уйти от проведения экспертиз и сэкономить значительные финансовые ресурсы, а еще — время.

19 июня 2025 года Верховный суд вынес определение, которым поставил в подобной схеме если не точку, то жирное многоточие. Так, суд указал, что перевод жилого дома в нежилые здания может рассматриваться как обход законной разрешительной процедуры.